Bezahlbaren Wohnraum bieten und das Klima schützen

Energiewende im Wohnungsbau

Wohnungsbau ist teuer geworden, und um bis 2045 Klimaneutralität zu erreichen, müssen Wohnungsunternehmen in großem Umfang investieren – vor allem im Bestand. Soll Wohnen jedoch bezahlbar bleiben, besteht auf der Ertragsseite kaum Spielraum.

In Hamburg-Billstedt startet aktuell die größte Modernisierung der bisherigen BVE-Geschichte. © BVE

Laut Umweltbundesamt verursacht der Betrieb von Gebäuden etwa 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und etwa 30 Prozent der CO?-Emissionen in Deutschland. Insofern kommt ihm im Rahmen der Energiewende eine besondere Rolle zu. Gleichzeitig haben Wohnungsunternehmen eine soziale Verantwortung, indem sie Wohnraum zur Verfügung stellen. Für Genossenschaften gilt das in besonderem Maße, da sie sich traditionell einem solidarischen, gemeinwohlorientierten Handeln verpflichtet fühlen. Sie müssen nicht nur nachhaltige Lösungen entwickeln, sondern diese auch so gestalten, dass sie für ihre Mitglieder tragfähig und leistbar bleiben. Der Bauverein der Elbgemeinden (BVE) ist mit knapp 15.000 Wohnungen die größte Wohnungsbaugenossenschaft Hamburgs – und eine der größten in ganz Deutschland. Seit mehr als 125 Jahren steht der BVE für sicheres, gutes und bezahlbares Wohnen. Die Mieten beim BVE liegen im Durchschnitt deutlich unter dem Hamburger Mietenspiegel – und so soll es auch bleiben. Insofern besteht auf der Ertragsseite kaum Spielraum. Die Ausgaben hingegen steigen deutlich, denn der Wohnungsbau ist teurer geworden: Noch vor fünf Jahren konnten Unternehmen in Hamburg für durchschnittlich rund 3.000 Euro pro Quadratmeter bauen. Heute nähern wir uns der Marke von 4.500 Euro. Gleichzeitig sind die Anforderungen enorm: Wenn die Bestände bis zum Jahr 2045 klimaneutral sein sollen, müssen die Wohnungsunternehmen in großem Umfang investieren – vor allem in den Bestand.

Klimapfad mit vier Säulen

Der BVE hat bereits früh mit der Umsetzung seines eigenen Klimapfads begonnen. 1990 betrugen die spezifischen CO?-Emissionen in den Wohnanlagen knapp über 50 Kilogramm pro Quadratmeter; heute liegen sie bei etwa 19,5 Kilogramm. Dies entspricht einer Reduktion der CO?-Emissionen um 62 Prozent. Damit ist der BVE auf einem sehr guten Weg – auch im Hinblick auf die gesetzlichen Vorgaben. Der Klimapfad stützt sich dabei auf die folgenden vier Säulen.

Transformation der Energieversorgung
Wo es möglich ist, nutzt der BVE Fernwärme. In dieser Hinsicht ist Hamburg gut aufgestellt. Etwa 44 Prozent der BVE-Wohnanlagen sind bereits jetzt an die Fernwärme angeschlossen, weitere 30 Prozent sollen in den nächsten Jahren folgen. Damit liegt die Dekarbonisierung in weiten Teilen in der Hand der Stadtwerke und Versorger. In Objekten, für die Fernwärme nicht verfügbar ist, setzt der BVE auf innovative Lösungen wie Wärmepumpen und energetische Quartierskonzepte. Letztere ermöglichen die Beheizung ganzer Quartiere durch Nahwärmenetze, die auf verschiedene umweltfreundliche Wärmequellen wie zum Beispiel Abwärme und Wärmepumpen zurückgreifen. Hierbei arbeitet der BVE an verschiedenen Standorten auch mit anderen Wohnungsunternehmen zusammen, um Synergieeffekte bestmöglich zu nutzen.
Gebäudemodernisierung mit Augenmaß
Neben der Umstellung der Wärmeversorgung rückt auch die Gebäudehülle verstärkt in den Fokus. Um die Energieeffizienz langfristig zu verbessern, bedarf es gezielter energetischer Maßnahmen an den einzelnen Objekten – insbesondere im älteren Gebäudebestand. Diese Objekte befinden sich in den Energieeffizienzklassen G und H, was langfristig weder ökologisch noch sozial tragbar ist. Hier setzt der BVE auf gezielte Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise die Dämmung von Fassaden, den Austausch von Fenstern oder die Erneuerung von Dächern, um den Energieverbrauch signifikant zu senken. Zudem setzt sich der BVE im Dialog mit der Hamburger Politik für einen sogenannten Flottenansatz ein: Dabei wird die Energieeffizienz des Gesamtbestandes (Flotte) bewertet – und nicht die der einzelnen Häuser. Dies hat den Vorteil, dass die energetischen Maßnahmen dabei gebündelt über mehrere Liegenschaften hinweg geplant und umgesetzt werden können. Das sorgt nicht nur für Effizienz und Kosteneinsparungen, sondern ermöglicht auch eine schnellere und koordinierte Umsetzung der Klimaziele.
Ersatzneubau als Option
Wenn eine Sanierung technisch oder wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, zieht der BVE auch einen Abbruch und Neubau in Betracht. Dabei achtet er auf den gesamten Lebenszyklus: Materialeinsatz, graue Energie und langfristige Betriebskosten. Es zeigt sich: In Einzelfällen kann ein Neubau trotz höherer Anfangsinvestitionen die nachhaltigere und günstigere Lösung sein.
Photovoltaik
Über 4.000 Wohneinheiten des BVE werden in den kommenden Jahren Zugang zu Mieterstromangeboten durch Photovoltaikanalgen auf den Bestandsdächern erhalten. Die PV-Anlagen werden hierbei durch Partnerunternehmen installiert und betrieben – ohne Aufwand oder wirtschaftliches Risiko für den BVE, aber mit Vorteilen für das Klima und die Mitglieder: Der Strom ist dabei immer mindestens zehn Prozent günstiger als der lokale Grundversorgungstarif.

Gemeinsam für und mit den Mitgliedern
Nachhaltigkeit ist für den BVE kein technisches Projekt, sondern ein Gemeinschaftsvorhaben. Der eigens eingerichtete Nachhaltigkeitsbeirat bringt die Perspektive der Mitglieder ein. Im Projekt „Klimaheroes" bindet der BVE die Mieter:innen direkt in die Energiewende ein. Zunächst installierte er im Februar 2025 in 78 Wohnungen smarte Thermostate. Diese optimieren den Energieverbrauch erstens automatisch; zweitens können die Mitglieder online den Verbrauch in Echtzeit einsehen und anpassen. Das Ziel: zehn Prozent weniger Verbrauch – ohne Komfortverlust. Wenn sich das System in den Testwohnungen bewährt, soll ein Modell für die Ausweitung innerhalb des Bestands gefunden werden.

Die „Klimaheroes" sind ein Gemeinschaftsprojekt des BVE mit anderen großen Wohnungsunternehmen. Diese teilen ihre Erfahrungen miteinander sowie innerhalb der Branche. Ergänzend dazu betreibt der BVE seit 2020 ein umfassendes Heizungsmonitoring: Durch die kontinuierliche Überwachung der größten Anlagen konnten bereits erhebliche Energie- und Emissionseinsparungen erzielt werden. Aktuell wird das Monitoring weiter ausgebaut – denn jede eingesparte Kilowattstunde zählt, sowohl fürs Klima als auch für die Mitglieder.

Fördermittel klug einsetzen
Ein weiterer Schlüssel zur kostenoptimierten Klimaneutralität sind Förderungen. Der BVE steht in engem Austausch mit der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB), um möglichst viele Programme für Neubau und Modernisierung zu nutzen. Gleichzeitig achtet er darauf, die Maßnahmen auch im Hinblick auf ihre CO?-Amortisation zu bewerten. Auch für die Umwelt muss der höchste Effizienzstandard nicht automatisch der beste sein – vor allem nicht, wenn Technik und Materialeinsatz dafür überproportional ansteigen.

Verantwortung mit Weitblick
Der BVE verfolgt seine Klimaziele mit System – und mit einem klaren Anspruch: Die Maßnahmen sollen nicht nur dem Klima nützen, sondern auch den Mitgliedern. Nachhaltigkeit bedeutet hier Generationengerechtigkeit: heute handeln, um morgen bezahlbar wohnen zu können. Denn nichts zu tun, wäre am Ende teurer für alle.

Laura Rinnert ist seit 2022 Nachhaltigkeitsmanagerin beim Bauverein der Elbgemeinden (BVE). Sie hat Soziologie und VWL studiert sowie den Masterstudiengang „Sustainability Economics and Management" in Oldenburg absolviert. Schon seit dem Studium gilt ihr besonderes Interesse dem Spannungsfeld zwischen sozialen und wirtschaftlichen Zielen.

Quelle: BAUM e.V. - Netzwerk für nachhaltiges Wirtschaften

Dieser Artikel ist in forum 03/2025 - Der Wert der Böden erschienen.