Für ein neues Zeitalter von Unternehmertum?! - Wege in ein Resonanz-Unternehmertum. 11. bis 13. Juni 2024

Starke Mieterhöhungen in deutschen Städten

Christian Kreiß, Mitglied des forum Kuratoriums, beleuchtet die eigentlichen Ursachen

Fürs Wohnen Miete zu bezahlen, ist für die meisten so selbstverständlich, dass sie die Fehlkonstruktionen dahinter meist gar nicht mehr hinterfragen. Dabei sind diese bei genauerem Hinsehen eklatant – und sie erklären die eigent­lichen Hintergründe der jüngsten Miet­preisentwicklung.

© 123rf/Sergey NivensAm 25. Juli 2023 veröffentlichte der US-amerikanische Immobilienspezialist „JLL" aktuelle Zahlen zur Mietpreisentwicklung in den acht deutschen Metropolen. Die Zahlen wurden von praktisch allen deutschen Leitmedien aufgegriffen. Gemäß der Studie haben sich die Mieten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart im ersten Halbjahr 2023 im Durchschnitt um 6,7 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 erhöht.

Stetiger Mietpreisanstieg
Im ersten Halbjahr 2022 hatte der Preisanstieg nur 3,7 Prozent betragen. Der Mietpreisanstieg hat sich also deutlich beschleunigt. Am stärksten waren die Mieterhöhungen in Berlin mit 16,7 Prozent, gefolgt von Leipzig mit 11,1 Prozent, während die Mieten in Stuttgart um 1,3 Prozent gesunken sind.

Gegenüber 2018 haben sich demnach die Mieten in Berlin um 50 Prozent erhöht, in Leipzig um 29 Prozent, in Köln 28 Prozent, in Hamburg 21 Prozent, in Düsseldorf 17 Prozent, München 16 Prozent, Frankfurt 11 Prozent und in Stuttgart um 7 Prozent. Im gleichen Zeitraum, vom ersten Quartal 2018 bis zum ersten Quartal 2023, sind die Reallöhne um 4,8 Prozent gesunken. Für die meisten Bundesbürger in den Metropolregionen ist Mietwohnen in den letzten fünf Jahren also deutlich teurer geworden.

Als Hauptgrund für die sich beschleunigende Mieteninflation nennt JLL eine „enorme Angebotsknappheit" in den großen Städten, „die sich durch den stockenden Wohnungsbau noch verstärken wird", da das Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 Wohnungen fertigstellen zu lassen, „nicht realisierbar" sei. Im Gegenteil weise die „deutlich sinkende Zahl an Baugenehmigungen" darauf hin, dass man dieses Ziel „auf längere Zeit" nicht erreichen werde. „Ein Ende der Mietanstiege ist daher nicht in Sicht", so JLL.

Woher kommt die hohe Mietbelastung wirklich?
Worauf der große börsennotierte US-Konzern nicht hinweist, ist, warum die Mieten, ganz unabhängig von den derzeitigen Mietsteigerungen ein so hohes Niveau haben.

Laut Statistischem Bundesamt gaben die etwa 20 Millionen Hauptmieterhaushalte 2022 in Deutschland durchschnittlich 27,8 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Kaltmiete aus. Dazu kommen dann noch die Ausgaben für Heizung, warmes Wasser und Strom. Etwa jeder sechste Mieterhaushalt hatte eine Zahlungslast von über 40 Prozent.

Warum ist der Anteil der Mieten an den Haushaltsausgaben so hoch? Warum zahlen knapp die Hälfte aller Haushalte in Deutschland mehr als ein Viertel ihres monatlich verfügbaren Geldes nur für die Kaltmiete? Die Beantwortung dieser Frage kann man sich gut anhand des Beispiels Vonovia ausrechnen.

Beispiel Vonovia
Vonovia ist das größte deutsche Immobilienunternehmen, das Wohnungen vermietet. Es bewirtschaftet derzeit mit knapp 16.000 Beschäftigten 488.000 Wohnungen in Deutschland. Die durchschnittliche Monatsmiete lag 2022 bei 7,49 Euro pro Quadratmeter, das waren 3,3 Prozent mehr als 2021. Die Umsatzerlöse aus Vermietung beliefen sich 2020 auf 3,07 Milliarden Euro, 2021 auf 3,465 Milliarden Euro, 2022 waren es 4,725 Milliarden. Die Mieteinnahmen stellen dabei den Großteil der regulären Konzerneinnahmen dar.

Für das Jahr 2020 etwa wurden 954 Millionen Euro Dividende ausgeschüttet. Setzt man die Dividendenauszahlungen ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen, so stellt sich heraus, dass sie 2020 31 Prozent der Mieteinnahmen betrugen. 2020 wurden also 31 Prozent der Mieteinnahmen an die Aktionäre ausgeschüttet, 2021 waren 37,2 Prozent und 2022
14,3 Prozent.

Angenommen, Vonovia wäre nicht eine börsennotierte Aktiengesellschaft, sondern eine Wohnungsgenossenschaft ohne Gewinnerzielungsabsicht und ohne Dividendenauszahlung. Dann hätten die Mieten der Vonovia-Miethaushalte über die drei betrachteten Jahre hin im Durchschnitt um mehr als ein Viertel (27,5 Prozent) gesenkt werden können. Anders ausgedrückt: Die Mieter leiteten im Durchschnitt dieser drei Jahre mehr als ein Viertel ihrer Mietzahlungen direkt an die Aktionäre weiter, die dafür nicht arbeiten müssen, die auch nicht wissen, wo die Wohnungen genau liegen und wer darin wohnt, weil Dividendenzahlungen automatisch und leistungslos überwiesen werden.

Bei diesen Zahlen sind noch nicht einmal die Steuern eingerechnet. Berücksichtigt man einen Gewinnsteuersatz von 30 Prozent, heißt das, dass von den Mietern noch deutlich mehr Miete bezahlt werden muss, um die Dividende zu ermöglichen: Um einen Euro Dividende nach Steuern zu ermöglichen, müssen 1,4 Euro Gewinn vor Steuern erzielt werden. Das bedeutet, dass die Mieter in Wirklichkeit einen noch deutlich höheren Aufschlag für die Ermöglichung der Dividenden an die Großaktionäre bezahlen mussten. Wenn die Wohnungen von Vonovia in der Hand einer Genossenschaft ohne Gewinnerzielungsabsicht wären, könnten demnach die Mieten sofort um etwa 40 Prozent gesenkt werden. Statt einer Monatsmiete von 900 Euro wären vermutlich deutlich unter 600 Euro Miete möglich, wenn man diesen Transfer beenden würde.

Es ist kein Mietproblem
Nun könnte man die Frage stellen: Warum müssen die Mieter einen derart hohen Aufschlag an die Großaktionäre zahlen? Die Bewohner der Vonovia-Wohnungen sind im Durchschnitt Menschen mit wenig Vermögen und vergleichsweise niedrigem Einkommen; die Aktionäre von Vonovia im Normalfall sehr vermögend und sehr einkommensstark. Warum findet hier tagtäglich für das Grundlebensbedürfnis Wohnen ein Transfer von den Armen zu den Reichen statt? Warum wird hier täglich ein Tribut, eine Abgabe entrichtet von den einkommensschwachen Mietern zu den einkommensstarken Vermieter-Aktionären?

Denkt man diese Frage zu Ende, so ergibt sich als Ergebnis: Wir haben in Deutschland (und in den meisten anderen Ländern) gar kein Mietproblem in dem Sinne, dass Wohnungen zu knapp und deshalb zu überteuert seien. Vielmehr haben wir ein Problem des Boden- und Immobilieneigentums. Dadurch, dass Boden und Immobilien sehr ungleich verteilt sind, ergibt sich der oben berechnete Mietaufschlag von über 40 Prozent. Denn dieses Tributsystem gilt nicht nur für Vonovia. Es gilt grundsätzlich für alle Mietverhältnisse. Allerdings sind bei weitem nicht alle Vermieter so renditegierig wie börsennotierte Unternehmen. Vonovia muss eben aus den Mietern rausholen, „was geht", sonst sinkt der Aktienkurs in den Keller. Dann wird der Vorstand durch die Großaktionäre ausgewechselt gegen einen, der mehr aus den Mietern herausholen kann. Das sind die Börsengesetze.
 
"Es ist der Eindruck entstanden, dass man mit immer weiter steigenden Bodenpreisen eben leben müsse. Aber ich sträube mich dagegen, dass das Gemeinwohl auf diesem Gebiet vor der Macht des Marktes kapituliert. Das Thema muss rasch zurück auf die politische Tagesordnung."
Hans-Jochen Vogel, ehemaliger Oberbürgermeister von München

Die Gretchenfrage: die Bodenrenten
Diese Ausführungen führen uns zu einem Grundproblem des deutschen (und internationalen) Immobilienmarktes. Ein großer Teil der Mieten stellt sogenannte Rentenzahlungen dar: Bodenrenten sind leistungslose Einkünfte. Bei Vonovia heißt das konkret: Nachdem alle Arbeiten, alle Leistungen erbracht sind, Reparaturen, Wartungen usw. und alle Zinsen für die Kredite bezahlt sind, bleibt ein Nettogewinn übrig, der nichts mehr mit Leistung oder Arbeit zu tun hat. Er entsteht leistungslos schlicht dadurch, dass man im Grundbuch steht.

In Deutschland beliefen sich die Bodenerträge 2017 auf etwa 400 Milliarden Euro, die zum großen Teil Bodenrenten darstellen. Das ist erheblich mehr als der damalige Bundeshaushalt von etwa 330 Milliarden Euro. Es geht hier also nicht um „peanuts", sondern um mächtige Transfers. So hat sich von 1962 bis 2019 die mittlere Arbeitszeit, die vonnöten ist, um ein Stück Bauland als Eigentum erwerben zu können, um 75 Prozent erhöht – und entsprechend auch die Gewinne der Verkäufer und Vermieter. Letztlich findet hier eine perfekte, geräuschlos funktionierende Umverteilung „von Arbeit nach reich", von vielen zu sehr wenigen statt. Denn sowohl der Aktienbesitz wie der Besitz von Grund und Boden ist äußerst ungleich verteilt und sehr stark konzentriert bei einer recht kleinen Gruppe von sehr wohlhabenden Menschen.

Monopoly im Alltagsleben
Letztlich liegt der Grund für die permanent steigenden Bodenpreise und damit auch für die ständig steigenden Mieten darin, dass Boden ein nicht vermehrbares Gut ist, für das diejenigen, die es besitzen, eine Abgabe erzwingen können, weil ihn jeder braucht.

Die Zahlungen für die Bodenrenten fließen dabei nicht nur durch die Mieter, sondern auch durch jeden Produkt- und Dienstleistungskauf. So sind beispielsweise in jedem Produkt, das wir kaufen, Bodenrenten in Form von Mieten oder Pachten als Teil des Kaufpreises enthalten. Also auch die Familien, die in ihren eigenen vier Wänden wohnen und keine Miete überweisen, zahlen tagtäglich Bodenrenten an die Bodeneigentümer. Circa 80 Prozent der Bevölkerung sind von dieser Umverteilung negativ betroffen.

John Maynard Keynes über „funktionslose Investoren"
Die geschilderten leistungslosen oder Rentier-Einkommen kritisierte schon 1936 der berühmte Volkswirt John Maynard Keynes in seiner bahnbrechenden „General Theory" scharf. Er sieht in dem Rentier-Kapitalismus keinen Sinn und bezeichnet Investoren, die Renten-Einkommen beziehen, als „funktionslose Investoren", also sinnlose Investoren, die keinen Beitrag zum Wohlergehen in der Ökonomie leisten. Genau das tun aber letztlich die großen Aktionäre von Vonovia und von allen anderen börsennotierten Aktienunternehmen, sowie die großen Immobilieneigentümer. Sie bekommen zu Lasten der Mieter permanent leistungslose Renteneinkommen, selbst ihre Urenkel. Wollen wir das? Ist das fair?

Ein Lösungsvorschlag
Wenn wir unser Mietproblem lösen wollen, sollten wir daher an die Frage der Bodenverteilung gehen. Man könnte beispielsweise ganz einfach eine progressive Bodenabgabe einführen: Bis 3 Millionen Euro Marktwert an Grund- und Immobilienbesitz pro natürlicher Person keine Abgabe. Bis 10 Millionen 1 Prozent Abgabe pro Jahr. Bis 30 Millionen 2 Prozent Abgabe. Bis 50 Millionen 3 Prozent. Ab 50 Millionen 4 Prozent pro Jahr. Eine ähnliche progressive Abgabe könnte man für Unternehmen einführen, die nicht betriebsnotwendiges Immobilienvermögen vermieten. Die Einkünfte könnte man für Transfers an die Mieter und für Neubauten von Wohnungen verwenden. Dadurch würden die Mieten erheblich und dauerhaft gesenkt werden.

Christian Kreiß, früher Investmentbanker, seit 2002 Professor für Finanzierung an der Hochschule Aalen und Autor zahlreicher Bücher. Als Mitglied des Kuratoriums von forum Nachhaltig Wirtschaften skizziert er Wege in eine menschlichere Wirtschaft.

Lifestyle | Geld & Investment, 17.11.2023
Dieser Artikel ist in forum Nachhaltig Wirtschaften 04/2023 mit dem Schwerpunkt Innovationen & Lösungen - Innovationen und Lösungen für Klima und Umwelt erschienen.
     
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