Ernüchterung nach 12 umsatzstarken Jahren (2010 bis 2022) in der Immobilienbranche

Trotz eines breit gefächerten Programms erreichte der 4. Süddeutsche Holzbaukongress (SHK) von FORUM HOLZBAU in Stuttgart (1. und 2. Juli) diesmal nicht die vom Veranstalter erhoffte Zahl an Teilnehmenden. Dass die Beteiligung am 1. und 2. Juli in der Fellbacher Schwabenlandhalle mit 290 Personen etwas schwächer ausfiel, tat der Stimmung im Verlauf der Veranstaltung aber keinen Abbruch.

Denn an der Themenauswahl, den Referenten oder den vorgestellten Projekten lag es nicht, eher schon an einem allgemeinen Gefühl, aufgrund der rückläufigen Konjunktur und weltpolitischen Verwerfungen ebenfalls auf die Sparbremse treten zu müssen, wobei die Notwendigkeit für den Holzbau nicht unbedingt zutrifft. Der Kongresstermin im Hochsommer in den arbeitsintensiven Wochen vor der Sommerurlaubszeit und sicher auch das insgesamt starke Weiterbildungsangebot für den Holzbau in Baden-Württemberg dürften einen Anteil an diesem Ergebnis haben. Die kleinere Teilnehmerschaft nutzte den Kongress zum umso intensiveren Austausch.

 

„Da brennt die Hütte" 

Nach der Begrüßung durch FORUM HOLZBAU lieferte Ökonom Dr. Hanspeter Gondring, Gründer der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) in Stuttgart, zum Einstieg in den Kongress die Situationsbeschreibung, wie es momentan in der Branche aussieht: „Da brennt die Hütte". Die Stimmung sei unterirdisch. Selbst bei notorisch optimistischen Immobilienmaklern kehre nach 12 umsatzstarken Jahren (2010 bis 2022) Ernüchterung ein. Die Immobilienbranche sei eben nicht von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abzukoppeln, wie mancher behaupte. Gestiegene Arbeitsplatz-Unsicherheit, Bauzinsen und Baukosten drückten die Nachfrage nach Wohneigentum. Viele Menschen bevorzugten daher aktuell eher die Mietwohnung. Dem Markt fehlten dennoch mindestens 2 Mio. Wohnungen, aber eben solche, die für Normalbürger bezahlbar seien.

Die Hauptursachen für zu teures Bauen in Deutschland sieht der Referent (neben Energie-, Material- und Lohnkosten) in einer falschen Ausrichtung der Architektenausbildung, die zu künstlerisch und zu wenig handwerklich praktisch sei, dann im geringen Digitalisierungsgrad der Bauwirtschaft (Gondring: „eine der unproduktivsten Branchen des Landes") und in zu vielen Bauvorschriften. 

Daran werde auch der „Bau-Turbo" der Bundesregierung nichts ändern. Bis 2030 sei mit weiter sinkenden Fertigstellungszahlen bei neuem Wohnraum zu rechnen - und mit anhaltendem Marktdruck, weil einfach mehr Wohnraum nachfragt als angeboten werde. Erst Anfang der 2030er könnte es wieder aufwärts gehen.

Die Bundesregierung habe zwar die gesamtwirtschaftlich schwierige Situation erkannt und sei gewillt, mit Staatsnachfrage jetzt Wachstumsimpulse zu setzen, weil der private Konsum sinke, die Wirtschaft zu wenig investiere und sich auch die Auslandsnachfrage nach Produkten aus Deutschland rückwärts entwickele. Das vorgesehene Budget („Sondervermögen") werde aber zu zögerlich ausgegeben, dessen „PS" kämen nicht auf die Straße. Und eine insgesamt zu hohe Zahl an Insolvenzen schlage mittlerweile auf den Immobilienmarkt durch. Auch die Alterung der Gesellschaft und die entsprechende Anpassung des Wohnungsbestands werde nicht adäquat berücksichtigt. Kritisch äußerte sich Gondring unter anderem zum Zustand des Bildungssystems und zur Bereitschaft der Bürger, eher Lifestyle Influencern zu folgen, als, wie früher üblich, für den Erwerb von Wohneigentum auf Konsum zu verzichten.

Roland Sitzberger als zweiter Referent beim Kongressauftakt kritisierte in Fellbach die traditionelle Wertschöpfungskette im Bauwesen und das unter den einzelnen Akteuren weit verbreitete „Silodenken". Es behindere die Baubranche bei dem Vorhaben, aktuelle Probleme (z. B. Wohnraummangel in Ballungszentren) effizient zu lösen und sich an veränderte Bedingungen anzupassen. Dort, wo der Holzbau bisher stark war (Einfamilienhaus) und seinen größten Anteil erreicht hatte, ist der Markt rückläufig. Für den Mehrfamilienhausbau mit 2 bis 4 Geschossen mit bis zu 20 Wohneinheiten, dem von vielen Holzbauern angestrebten Marktsegment, sei die klassische Holzbaubranche mit ihren vielen kleinen Betrieben nicht ausgelegt.

Mit Unikatdenken und einer starken Trennung in Gewerke - von der Planung über den Bau bis zum Betrieb von Gebäuden – und vielen unterschiedlichen Kundenbeziehungen und Einzelverträgen als Folge, sei es viel schwerer, flexibel auf Kundenwünsche einzugehen und ebenso flexibel auf Änderungen bei den Kosten zu reagieren. Daher komme es zu oft zu Störungen im Bauablauf, weshalb es auch Innovationen so schwer hätten, in Umsetzung zu gelangen, selbst wenn es der Kunde wünsche. Planerisch sei es dann oft zu spät und könne nicht mehr berücksichtigt werden.

Eben dieser Gemengelage hat man sich bei der Firma Gropyus angenommen, um den Bau normaler Gebäude zu revolutionieren, zunächst in Deutschland und in Österreich. Das Unternehmen will in vertikaler Integration seinen Kunden alle Stufen von der Architektur über die Fertigungsplanung, die Vorfertigung im Werk und die Montage auf der Baustelle bis zum Gebäudebetrieb aus einer Hand anbieten. Mit „normalen Gebäuden" sind in Form und Dimension individuelle Bauten gemeint, keine Modulgebäude aus Raumzellen. Ein Ziel ist dabei, möglichst viel Standardisierung von Bauteilen zu erreichen, die vorab zertifiziert sind und sich in der Größe ändern lassen. Zweites Ziel ist, eine so starke Skalierung zu ermöglichen, dass die Baukosten pro m² erschwinglich macht.

Iain Rowe, Leiter der Produktentwicklung bei Gropyus, stellte den Denkansatz des Bauunternehmens mit Produktion in Eppingen-Richen (Baden-Württemberg) vor: Fertigung zweidimensionaler Flat-Pack-Baugruppen aus Holzdecken, tragenden Wänden und Zwischenwänden, Trägern und Stützen für die Gebäudeklassen 3 bis 5. Rowe nannte es in Fellbach „Ikea für Erwachsene". Rückgrat der „Smart factory" in Richen ist eine durchdigitalisierte Wertschöpfungskette mit sehr umfangreicher Datenverarbeitung („Data fabric"), in der alle Informationen gesammelt und in den verschiedenen Leistungsphasen eines Bauprojekts individuell verknüpft werden.

Um auch mit „normalen" Preisen Gewinn zu erzielen, soll durch Digitalisierung aller Prozesse die Fehlerquote gedrückt, sollen Nacharbeiten vermieden werden, indem man Fehler bereits in der Zertifizierungsphase und später in der Planungsphase entdeckt und beseitigt. Zeitverlust bei Produktumstellungen soll durch automatische Werkzeugwechsel minimiert werden. Wichtig ist die Digitalisierung aber auch für ein wettbewerbsfähiges Angebot, für Änderungen des Angebotes in der Planungsphase, ehe die Bauteile in die Produktion gehen: Um dem Kunden jederzeit sagen zu können, was es kosten wird, auch bei Änderungen. Und um als Holzbauunternehmen jederzeit zu wissen, was bei dem einzelnen Projekt an Ergebnis zu erwarten ist.

Im Video bekamen die SHK-Teilnehmenden erstmals Eindrücke von der insgesamt 750 m langen Fertigteil-Produktionsstraße in Richen in Betrieb. An insgesamt 40 Stationen, an denen 60 Roboter eingesetzt sind, werden Holzbauelemente bis 12,60 m Länge automatisch gefertigt. Als Investitionssumme wurde in Fellbach eine halbe Mrd. Euro kolportiert, der Löwenanteil für die Programmierung der Data fabric.

Rowe zeigte abschließend Fotos von Gropyus-Baustellen in Immendingen, Berlin und Dresden sowie Pläne für kommende Projekte in Salzburg und Hamburg. Für Mitteleuropa bislang außergewöhnlich ist dabei, dass alle Baustellen zum Schutz vor der Witterung und Feuchteschäden von mitwachsenden Gerüsten mit aufschiebbarem Planendach eingehaust werden.

Im Anschluss beschrieb Architekt Holger König, einer der FORUM HOLZBAU-Referenten der ersten Stunde, den Versuch, wie Marktbegleiter das von der Firma Gropyus unter Einsatz von sehr viel Automation angestrebte „Beherrschen der Komplexität des Bauens" mit einer „Vereinfachung des Bauens" begegnen wollen. Klar sei, so König, dass Deutschland im Vergleich zu Europa ein unglaublich hohes Bauniveau erreicht habe, was auch den Normen geschuldet sei. Jetzt versuche man, von diesem sehr hohen Niveau irgendwie wieder herunterzukommen.

König erläuterte die Hintergründe und einige wichtige Erkenntnisse aus dem Forschungsprojekt von Prof. Florian Nagler in Bad Aibling mit Wohnhäusern gleicher Größe, aber aus unterschiedlichen Hauptbaustoffen: aus Leichtbeton, Ziegelstein und Massivholz. Die Erkenntnisse, die dabei gewonnen wurden, lieferten wiederum den Anstoß für das Planungsvereinfachungs- und Baukosten-Dämpfungsprojekt „Gebäudetyp E" des Bayerischen Architektenverbands.

König wies darauf hin, dass die CO2-Belastung von Gebäude durch ihre Baumaterialien bis 2050 immer mehr in den Vordergrund rücke. Für eine niedrige bis vernachlässigbar geringe CO2-Belastung durch den Gebäudebetrieb hätten die Nagler-Forschungshäuser gute Lösungen gezeigt: Reversibel geplante, technisch abgerüstete einfache Häuser, die sehr wenig Betriebsenergie benötigen – z.B. mit Streifenfundament statt Bodenplatte, ohne Keller und PV, aber mit Fernwärmeanschluss und hohen Räumen und mit Fensterlüftung sowie Abluftlüftern in Bädern. An die Baustoffhersteller richtete König den Aufruf, die CO2-Emissionen ihrer Produkte zu optimieren.

Im folgenden Nachmittagsblock zur Verwendung von Gebrauchtholz ging es um die Gewährleistung der Festigkeit und um die Belastung mit Schadstoffen (Holzschutzmittel, Nägel usw.). Die Nutzung von Gebrauchtholz steht und fällt aber in erster Linie mit dem schonenden Ausbau, der dafür zur Verfügung stehenden Zeit und der Transport- und Lagerlogistik. Abbruchholz aus Dachstühlen ist nicht grundsätzlich schadstoffbelastet, sondern regional durchaus unterschiedlich, und die pauschale Einordnung in Altholzkategorie A4 ist zu hinterfragen. Eine Aufbereitung durch Hobeln kann einen qualitätsverbessernden Einfluss auf das Holz haben, sowohl hinsichtlich der Schadstoffe, als auch der Steifigkeit und Zugfestigkeit der äußeren Schichten. Die Entfernung metallischer Fremdkörper ist weiterhin eine wichtige Voraussetzung, deren Automatisierung bislang nicht zufriedenstellend gelöst ist.

Zum Abschluss des Blocks stellte Thomas Knapp seine Firma vor, die sich auf die Aufbereitung und Wiederverwendung von Eichen-Altholz spezialisiert hat. Knapp kauft europaweit altes Eichenholz von Beschaffungspartnern an, reinigt es, bringt es in einen marktfähigen Zustand, um es dann nach eigenen Kriterien sortiert auf Lager zu legen. Die Kernkompetenz liegt im umfangreichen Eichenlager, aus dem Knapp auch auf größere Anfragen und für spezielle Projekte des Möbel- und Innenausbaus schnell reagieren kann. Mit einem umfangreichen Maschinenpark stellt Knapp aber auch Möbel und Designobjekte her, sowohl eigene Produkte, als auch solche im Kundenauftrag.

Im letzten Vortragsblock des Tages wurden Holzbauprojekte in Süddeutschland vorgestellt. Kernthema von Wolf-Dieter Sprenger, Abteilungsleiter bei dem kommunalen Wohnungsunternehmen Stadtsiedlung Heilbronn, waren die Herausforderungen, die sich in Heilbronn bei der Schaffung von Wohnraum, insbesondere von bezahlbarem, in den letzten 10 Jahren gestellt haben.

Sprenger richtete an das Kongresspublikum einen dringenden Appell, beim Bauen zu einfachen Lösungen zurückzukehren. Noch mehr Technik zu verbauen sei keine Lösung. In allen Fachdisziplinen habe man bei den Vorschriften komplett überzogen, weil es jeder nur gut meine. Vom Produkt (Wohnung/Büro) bleibe aber nichts mehr übrig, es sei am Ende nicht mehr bezahlbar. Die Stadtsiedlung würde beim Mietwohnungsbau für eigene Rechnung bei Schallschutz und Lüftung bereits drei Stufen runtergehen. Man sei inzwischen der Auffassung, dass auch in Heilbronn der Hamburger Standard „unsere Bibel" werden müsse.

Anders Übelhack stellte das Holz-Hybrid-Projekt „Tridea" in München vor, für das Züblin Timber gemeinsam mit der Schweizer Erne AG den Holzbau ausgeführt hat. Die Herausforderung auf dieser Großbaustelle war nicht die Holzkonstruktion, sondern die reibungslose Eintaktung der Holzbaumontage in eine Stahlbeton-Großbaustelle mit sehr beengten innerstädtischen Platzverhältnissen.

Stefan Rappold von White Arkitekter Stuttgart stellte ein weiteres hybrides Großprojekt vor, den Erweiterungsbau des Klinikums Tübingen auf dem Schnarrenberg. Der spektakuläre Entwurf mit sehr viel Fassaden- und Fensterflächen, mit geplant viel Sichtholz in der Primärkonstruktion und in den Patientenzimmern musste aber aus Gründen der Krankenhaushygiene an vielen Stellen geändert werden.

 

Aktuell ist das Projekt in der Genehmigungsplanung. Holz und natürliche Elemente hätten zwar eine positive Wirkung auf die Genesung der Patienten. Der innovative Entwurf wurde aber durch Vorschriften und Anforderungen belastet, was zu einer Verringerung des ursprünglich geplanten Holzanteils und zu viel mehr Stahlbeton führte, auch aus Gründen der Bauteilaktivierung. Die Wahl eines Krankenhauses als Leuchtturm für innovativen Holzbau habe sich als schwierig herausgestellt, da Krankenhäuser komplexe Projekte mit spezifischen Anforderungen an Lüftung und Installationen sind.

Rappold plädierte bei seinem Fazit für mehr Offenheit bei Planungsprozessen. „Was können wir uns leisten und was können wir vielleicht auch als Kompromiss akzeptieren? Wir müssen bereit sein, auf ein wenig Qualität zu verzichten, um unsere Häuser nicht für fünf (extreme) Tage im Jahr mit Technik hochzurüsten."

Die Wiederverwendung von Bauteilen war auch am zweiten SHK-Kongresstag Thema im Block „Verdichten und Wiederverwendung". Dominik Philipp von Dietrich Untertrifaller Architekten eröffnete die Vortragsreihe mit seinem Vortrag zu beiden Themen. Dichte allein führe nicht automatisch zu besserem Leben; entscheidend seien Struktur und Logik der Stadtplanung, die auf menschliche Bedürfnisse und Nähe ausgerichtet sein müsse.

Philipp kritisierte die autolastige Stadtplanung der letzten Jahre und propagiert „das Konzept der „15-Minuten-Stadt", bei dem alle wichtigen Funktionen fußläufig erreichbar sind. Philipps Formel hierfür: „Dichte plus Vielfalt ist Nähe", welche erst lebendige, energiegeladene und begegnungsfördernde Städte schafft. Wobei eine Nachverdichtung mit Holzbau die stadtfreundlichste Art der Verdichtung sei, schon allein deswegen, weil die Montagezeiten auf der Baustelle durch Vorfertigung viel kürzer ausfallen. Als Beispiel für ein städtisches Revitalisierungsprojekt mit Nutzung der vorhandenen Bausubstanz und Weiterverwendung verwendbarer Baustoffe unter bevorzugter Einbindung des regionalen Handwerks stellte Philipp den Umbau des ehemaligen Betriebsgeländes der Tischlerei Fürst in Melk zu einem Kulturzentrum vor.

Robert Lotz, Bereichsleiter beim hessischen Wohnungsunternehmens NHW, berichtete anhand eines kleinen Projekts (300 m²) aus der Praxis der Miethaussanierung mit gebrauchten Bauteilen. Die NHW bemüht sich um die Schaffung von günstigem Wohnraum und ist interessiert, Erfahrung mit der Wiederverwendung von guten Bauteilen und Materialien aus Bestandsgebäuden zu sammeln. Lotz zeigte, dass dies technisch machbar ist und signifikante Vorteile bei der Reduktion von Primärenergie und CO2-Emissionen bringt. Recycelte Baumaterialien sind jedoch wegen der notwendigen Aufbereitung nicht in jedem Fall deutlich günstiger als neue Produkte.

Entscheidend ist die Auseinandersetzung mit Normen und Bauvorschriften, um Recyclingmaterialien erfolgreich und gesetzeskonform einzusetzen, und die Bereitschaft, den bürokratischen Aufwand anzunehmen. Von großem Vorteil ist, wenn die Materialien kostengünstig aus eigenen Beständen gewonnen und aufbereitet werden können. Die NHW haben 60.000 Wohnungen im Bestand, dort wird ständig modernisiert und es fällt entsprechend Material an: von Schaltern über Türen bis hin zu Armaturen, Duschtassen und Heizkörpern.

Großes CO2-Einsparpotenzial liegt bei den Fenstergläsern, an deren Optimierung noch gearbeitet wird, weil der Einbau von Gebrauchtglas in andere Objekte wegen unterschiedlicher Gebäudeöffnungen nicht trivial ist. Trotz regulatorischer Hürden sei aber eine rechtlich getriebene Bewegung hin zur Kreislaufwirtschaft im Bauwesen erkennbar. Einige Bau-Zulieferer zeigten Interesse an der Mitwirkung und an Lösungen. Die Verantwortung für den Einsatz gebrauchter Bauteile liege aber letztlich beim Bauherrn.

Christian Delb stellte das genossenschaftliche Neubauprojekt „Wohnpark Dangelbachmatte" in Malters (Schweiz) bei Luzern mit 100 Wohnungen vor, bei dem die Senkung des Anteils an grauer Energie, die Förderung von Regionalität und die Wiederverwendung von Materialien Hauptziele waren. Es wurde ein partizipativer Ansatz mit den künftigen Bewohnern gewählt, um ein Gemeinschaftsgefühl zu schaffen.

 

Andererseits sorgte die Regionalität der Arbeitsvergabe und die Wiederverwendung von Materialien für zeitliche und logistische Herausforderungen und erforderte Überzeugungsarbeit. Die Haustechnik wurde vereinfacht und dabei der Fokus auf erneuerbare Energien (PV-Anlage aus der Schweiz, Regenwassernutzung) und reduzierte Technik (nur Fensterlüftung) gelegt.

Die digitalen Tagungsunterlagen stehen auf der Website forum-holzwissen zum Download zur Verfügung (nach Registrierung). Fotos zur Veranstaltung finden Sie unter der Rubrik „Rückblick".

Der 5. Süddeutsche Holzbaukongress wird am 30.06./01.07.2027 stattfinden.

FORUM HOLZBAU bzw. FORUM HOLZ ist eine gemeinsame Plattform der Aalto University School of Science and Technology Helsinki (FI), der Berner Fachhochschule (CH), der Technische Hochschule Rosenheim (DE), der Technischen Universität München (DE), der Technischen Universität Wien (AT) und der University of Northern British Columbia (CA). In Italien kooperiert man eng mit der Università di Trento. Ziel und Aufgabe des Vereins ist die Förderung des Einsatzes von Holz im Bauwesen, überschüssige Mittel werden im Sinne der Holzwirtschaft für die Unterstützung von Forschungs- und Entwicklungsprojekten von Studierenden eingesetzt.