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Bürogebäude für den Menschen

Ein Gespräch mit Dr. Michael Bauer von Drees & Sommer über den Lebenszyklus von Immobilien.

Werden künftig ausschließlich energieeffiziente Gebäude projektiert und gebaut?
Definitiv ja. Denn der Trend seitens der Investoren geht zur Nachhaltigkeit. Primär entscheidend ist dabei der Punkt der Vermarktbarkeit und damit das Thema der gesundheitsverträglichen Materialien und das Thema Komfort. Nachhaltige Gebäude, die nur energieeffizient, aber nicht behaglich sind, lassen sich nicht vermarkten.

Derzeit nehmen die Nutzer gerne das Angebot zu mehr Energieeffizienz an, wollen jedoch dafür nicht mehr Miete bezahlen - welche Anreizsysteme müssen also entwickelt werden, dass sich die Objektnutzung von Green Buildings verstärkt lohnt?
Staatliche Anreizsysteme sind nicht marktwirtschaftlich. Die Nutzer, Mieter und Betreiber erzeugen den Bedarf so, dass Investoren und Entwickler nunmehr nachhaltige Gebäude bauen oder anbieten müssen. Großmieter übernehmen heutzu- tage nur noch Gebäude, bei denen nachgewiesen ist, dass sie einen Green-Building-Standard haben. Insofern bedarf es keiner staatlichen Lenkungseingriffe.

Kann man auch in großem Umfang Bestandsimmobilien zu Green Buildings umfunktionieren?
Der Markt, Bestandsimmobilien zu revitalisieren, wächst stetig und ist einer der Zukunftsmärkte der Immobilienwirtschaft. Bei einem Projekt in Frankfurt wird beispielsweise ein sehr hoher Wiederverwendungsgrad dadurch erreicht, dass Aluminiumkonstruktionen und Glasbestandteile recycelt werden. Entscheidend ist der Ge- samtprimärenergieaufwand für ein Gebäude, der sich durch eine hohe Recycling-Quote reduzieren lässt, gepaart mit Energieeinsparungstechniken und regenerativen Ressourcen. Der Markt bietet bereits genügend ökologische Produkte für die Bauwirtschaft, so dass sich kaum Mehrkosten ergeben. Das führt zum Beispiel dazu, dass Gebäude weniger Schadstoffe emittieren. In puncto Raumklima lässt sich damit der Lüftungsaufwand reduzieren. Geheizt und gekühlt wird haupt- sächlich über Strahlung. Die Lüftungsanlage übernimmt nur noch den hygienisch erforderlichen Minimalluftwechsel. Richtig gemacht kostet das nicht mehr und durch die gesunden Baumaterialien lässt sich die Immobilie besser darstellen. Ein gesünderes Raumklima macht das Gebäude zudem rentabler, weil es von den Nutzern besser angenommen wird.

Wie sieht es mit Fabrikgebäuden und Lagerhallen aus, die ja nicht die gleiche Lebensdauer haben wie Bürogebäude?
Im Bürobereich kann man eindeutig mit Green-Building-Technologie die Nutzungsdauer verlängern. Bei Fabrikgebäuden ergibt sich aus dem Produktions- und Logistikprozess, welche Zeitschiene die Immobilie haben darf. Doch auch hier kommen ökologische Aspekte ins Spiel. Künftig werden verstärkt Materialien eingesetzt, die man einfach zurückbauen kann mit geringstmöglichem Umwelteingriff.

Welcher Standard von BREEAM bis LEED wird sich in Kontinentaleuropa durchsetzen?
Ein deutsches Green-Building-Label wurde auf der Stuttgarter Messe Consense Anfang Juni präsentiert. Die angelsächsischen Länder waren uns mit den genannten LEED und BREEAM, Singapur mit Green Mark oder Australien mit dem Green Star voraus. Das lag daran, dass in Deutschland das Thema Energieausweis in den letzten Jahren im Vordergrund stand. Neben Deutschland werden besonders die CEE-Staaten und der arabische Raum auf das neue Zertifikat reflektieren. Da die Immobilienbranche sehr finanzlastig ist, drängten die Investoren und Banken schon seit Längerem auf eine Einführung. Nur Mietobjekte, die einen Green-Building-Standard haben, sind künftig überhaupt beleih- und vermarktbar.