Steuern bei der Immobilienverrentung

In Deutschland entscheiden sich immer mehr Senioren für die Verrentung ihres Hauses oder ihrer Wohnung, um im Alter ihr Einkommen aufzubessern.

Man spricht hier von einer Immobilienverrentung. Es gibt dabei mehrere Modelle und verschiedene Anbieter. Das Berliner Unternehmen ANDHOFF Hausrente hat sich auf die modellübergreifende Beratung und Umsetzung der Immobilienverrentung spezialisiert. Dabei entstehen häufig auch Fragen zur Versteuerung des Einkommens.

Alterseinkünftegesetz in Deutschland

Das Alterseinkünftegesetz (AltEinkG) hat in Deutschland im Januar 2005 die nachgelagerte Besteuerung von Renten bis 2040 eingeführt. Renten aus der gesetzlichen Rentenversicherung fallen seit der Gesetzesnovelle nicht mehr mit ihrem Ertragsanteil unter die Steuerpflicht, sondern werden mit einem Besteuerungsanteil versteuert.

Im Jahr 2005 lag dieser bei 50 Prozent. Seitdem stieg es bis zum Jahr 2020 um jährlich 2 Prozent an. Seit dem Jahr 2021 bis zum Jahr 2040 steigt der Besteuerungsanteil jährlich um 1 Prozent. Menschen, die im Jahr 2040 in Rente gehen, müssen Renten oberhalb des Rentenfreibetrags zu 100 Prozent versteuern. Auch auf lebenslange und abgekürzte Leibrenten, die durch die Immobilienverrentung bezogen werden, fallen Steuern an.

Immobilienverrentung mit lebenslanger Leibrente

Verkäufer erhalten bei der Immobilienverrentung von Investoren meist gleichbleibende Bezüge, die für den Rest ihres Lebens ausbezahlt werden. Diese gelten steuerlich als Einkommen. Sie müssen demnach, wie die gesetzliche Altersrente und andere Formen der Leibrenten, versteuert werden, wenn der sogenannte Grundfreibetrag überschritten wird. Dieser liegt im Jahr 2022 bei 9.984 Euro für Alleinstehende und 19.968 Euro bei Ehepaaren.

Glücklicherweise müssen Empfängen von Leibrenten nicht die vollen Bezüge versteuern. Stattdessen fallen Steuern nur auf den steuerpflichtigen Zinsanteil an, den Steuerberater auch als Ertragsanteil der Leibrente bezeichnen. Wie hoch der Ertragsanteil ist, hängt davon ab, wie alt der Rentenbezieher zu Beginn der Leibrentenzahlung war.

Höhe des Ertragsanteils laut § 22 Einkommensteuergesetz (EStG)

Alter in Jahren	Ertragsanteil in Prozent
65 bis 66	18
67	17
68	16
bis 70	15
71	14
72 bis 73	13
74	12
75	11
76 bis 77	10
78 bis 79	9
80	8
81 bis 82	7
83 bis 84	6
85 bis 87	5
88 bis 91	4
65 bis 66	18
92 bis 93	3
94 bis 96	2
ab 97	1

Beispiel: Ein Leibrentenbezieher war zu Beginn der Leibrente 66 Jahre alt. Er erhält monatlich eine Leibrente von 1.000 Euro. Sein Ertragsanteil liegt bei 18 Prozent, also 180 Euro pro Monat bzw. 2.160 Euro pro Jahr. Sind dies die einzigen Einkünfte des Leibrentenbeziehers, liegt er deutlich unter dem Grundfreitrag und es fallen keine Steuern an. In der Praxis existieren jedoch meist noch weitere Einkommen wie die gesetzliche Altersrente, die entsprechend hinzugerechnet werden müssen.

Immobilienverrentung mit abgekürzter Leibrente

Manchmal wird statt einer lebenslangen Hausrente auch eine abgekürzte Leibrente vereinbart, die nach einem fixen Zeitraum endet. Außerdem erlischt die Rente, wenn der Leibrentenbezieher vor Ende der Frist verstirbt.

Steuerlich handelt es sich dabei um eine Kombination aus Leibrente und Zeitrente. Laut § 55 des EstG wird die abgekürzte Leibrente steuerlich anders behandelt als die lebenslange Immobilienrente.

Höhe des Ertragsanteils laut § 55 Einkommensteuergesetz (EStG)

Beschränkung der Laufzeit auf … Jahre	Ertragsanteil in Prozent	Ertragsanteil in Prozent bei Verträgen, die vor dem 1. Januar 1955 abgeschlossen wurden
1	0	entfällt
5	5	88
10	12	75
15	16	69
20	21	63
25	26	55
30	30	51
35	35	45
40	39	39

Beispiel: Ein Leibrentenbezieher schließt im Jahr 2022 eine abgekürzte Leibrente mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab. Er erhält monatlich eine Leibrente von 1.000 Euro. Sein Ertragsanteil liegt bei 21 Prozent, also 210 Euro pro Monat bzw. 2.520 Euro pro Jahr. Damit liegt er deutlich unter dem Grundfreibetrag. Sollte er in Summe mit seinen übrigen Einkommen den Grundfreibetrag nicht überschreiten, fallen daher keinerlei Steuern an.

Steuern anderer Art

Neben der Einkommenssteuer auf die lebenslange oder abgekürzte Leibrente müssen Immobilienverkäufer gegebenenfalls noch die folgenden Steuern entrichten.

Wenn die Immobilienverrentung innerhalb der Familie oder durch Bekannte erfolgt, kann Schenkungssteuer anfallen. Dies passiert jedoch nur dann, wenn der vereinbarte Preis deutlich unter dem üblichen Verkehrswert der Immobilie liegt.
Theoretisch kann bei der Immobilienverrentung nach 10 Jahren auch eine Spekulationsteuer anfallen. Dies tritt in der Praxis aber fast nie auf, weil die Verkäufer meist schon viele Jahre in der Immobilie gewohnt haben und die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.

Steuerberater konsultieren

Aufgrund der hohen finanziellen Summen, die beim Abschluss einer Immobilienrente im Raum stehen, sollte Verkäufer in jedem Fall vor dem Vertragsabschluss einen Steuerberater konsultieren. Informationen im Internet können nur eine grobe Übersicht über das Thema geben, reichen jedoch nicht aus, um die individuelle Situation im Detail zu beleuchten.

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